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金字塔网优惠-沈建光谈人口流动:二三线城市的人互不愿去对方城市

金字塔网优惠-沈建光谈人口流动:二三线城市的人互不愿去对方城市

金字塔网优惠,8月8日消息,由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光发表演讲时表示,通过大数据研究人口在不同城市之间的流动发现,二线城市和四线城市已成为中国人口流入最多的区域,一线城市和各城市之间的人口迁移最活跃,二线城市和三线城市之间的人口迁移最不活跃,说明二、三线城市的人互相不太愿意迁移去对方的城市。

沈建光表示,从过去的形势看,政策大幅收紧的情况下,土地价格一定会回落。

他认为,信托融资是本次政策收紧的一个重点。信托产品发行金额占比中,房地产基本维持在40%到50%。主要的信托资金接近20万亿(一半左右)流到房地产,还有20%左右流到金融,这部分可能也进入私募等,最终进入房地产。真正跟实体企业有关的仅约20%,真正进入工商企业的资金10%都不到。他预测称,今后对信托的调控会越来越严。

房地产融资越来越收紧。过去几年房地产企业在海外融美元债金额较高,每年约有500亿美元,而今年以来发债规模已经约400亿美元。此外,房企海外融资的成本很高,有些甚至达10%左右,但是还是在大量融资,说明对资金的需求非常高。但现在对海外发债就管得很严,只能还一年期到期的债务才可以到海外发债,其他的都不行。

他认为,今年在海外发了这么多债,到目前为止已经400多亿美元的债,但实际上净融资额还是负的。说明发新的债还不够还旧的债,还债压力明显上升。从五六月份开始房企融资成本也在上升,严厉调控的影响已经全面展现。政府对房地产的调控使得资金链全面收紧,但反映到价格、销售还有一段时间。

通过大数据研究人口在不同城市之间的流动,他表示,当下出现的现象非常有趣,二线城市和四线城市成为中国人口流入最多的区域,一线城市和各城市之间的人口迁移是最活跃的,二线城市和三线城市之间的人口迁移是最不活跃的,很少有二线城市的人跑到三线城市去,这些人要么跑到一线去,要么跑到四线去;三线城市的人也很少跑到二线城市去,这些人要么跑到一线去,要么也跑到四五线城市。

此外,对强二线城市来说,人口吸附力最强的是一线城市,现在大量一线城市的人流到强二线城市去,一般的二线城市人口也流到强二线城市;但是也有些强二线人口流到了三四线城市。而四线城市吸引到一线城市的人口是最多的,而且一线城市对所有的二线、三线、四线、五线都是净流出,一线城市的人口现在在全面净流出。

他举例称,东莞吸附最多的就是深圳流过来的人口,北京是在向全国输送人才,特别是北京流到廊坊的人特别多,除了跑去上海、深圳和广州之外,去廊坊得最多。

广州人流到北京的最多,从北京流到广州的也最多,人口的交互也代表经济活动是非常密切的。广州流动到的第二位就是深圳,之后是佛山、茂名、清远,全部是广东的城市,说明它对广东省内的辐射很强,但是它对全国的辐射相对就弱了一点。

究其原因,他认为,可能是因为经济较差时,大城市产业收缩,人口向三四线人口流动。

以下为文字实录:

沈建光:各位尊敬的嘉宾早上好!前面两位从金融和地产两个方面谈了房地产现在的形势,我主要从金融政策,包括美联储降息这些宏观面看看房地产现在的形势。

我的演讲分三个部分,第一部分是房地产融资收紧背后有什么原因。第二是国家的政策前瞻,第三是用大数据研究城市集群与人口迁移,我想这对房地产也是有重要影响的。

现在30城商品房成交面积是在持续向下的,我们知道现在的限购、限售、限价、限贷等等各种调控政策,市场需求还在,但是国家还是很担心房地产的泡沫,所以政策越来越趋严。经过2015年下半年的去库存,到2016年底库存又开始上升,这也反映了政策放松到收紧的过程。

现在是一个很困惑的情况,大家可以看到现在的土地成交情况,2018年下半年土地价格,到2018年四季度的时候,这个价格同比是下降的,到了2019年3月份之后,土地价格飞涨,我觉得这可能就是引起新一轮调控的重要原因。

我们看到最新的数据,6月份土地价格核算成楼面均价,增长了接近30%。这一点很奇怪,在这个经济下行的过程当中,房地产调控还在进行的过程当中,土地价格会大幅上扬,我觉得这可能应该是住宅方面的,土地价格上升了30%。后来我在想,这跟宏观政策面的关系到底怎么样,我觉得还是非常密切的。

2018年上半年这个价格还是上升的,国家在2018年年中的时候出台了“三去”,最主要就是去杠杆,所以2018年一个是贸易战的影响,第二是去杠杆的政策,2018年下半年信贷收缩。房地产最核心的土地价格跟信贷政策是密切相关的,去杠杆之后,价格下降。

什么时候是转折点呢?现在的宏观政策必须只能一个季度一个季度地观察,去年上半年还是要稳增长,到了7月份就开始去杠杆加码,到了下半年经济下行。

到了去年年底的经济工作会议上,就没有再提去杠杆,主要是提六个稳,对经济下行表现了比较大的担忧之后,今年一季度信贷政策是非常放松的。

我们知道今年一季度中国的新增贷款和新增社会融资总量都是创历史新高。可能就是因为有了这样一个季度的政策放松之后,我们看到土地价格出现了狂涨。

在这之后,到了4月份的政治局会议又改了,又把去杠杆提到议事日程上,之后银保监会、发改委列了各种各样的政策,对银行贷款、信托、发债都全面收紧。从过去的形势看,政策大幅收紧的情况下,土地价格一定会回落。

信托融资是本次政策收紧的一个重点。我们也可以看到信托产品发行金额占比当中,房地产基本维持在40%到50%。主要的信托的资金去向,接近20万亿(一半左右)流到房地产,还有20%左右流到金融,这部分可能也是进入私募等等,最终也是进入房地产。真正跟实体企业有关的也就是20%左右,真正进入工商企业的资金10%都不到,所以今后对信托这一块调控会越来越严。

房地产融资越来越收紧。过去几年房地产企业在海外融美元债的金额是非常高的,每年都有500亿美元,今年上半年就达到了500亿美元,在海外融资的成本也是很高的,有些达到了10%左右,但是他们还是在大量融资,说明对资金的需求是非常高的。

现在对海外发债就管得很严,只能还一年期到期的债务才可以到海外发债,其他的都不行。今年在海外发了这么多债,到目前为止已经400多亿美元的债,但实际上净融资额还是负的。

说明发新的债还不够还旧的债,所以这样还债的压力是很明显上升,而且我们看到融资成本也在上升,其实是从五六月份开始的,严厉的调控的影响已经全面展现。这才是刚刚开始,接下来我觉得这对房地产的调控,资金链的全面收紧,反映到价格、销售还有一段时间。

在这个背景下,我在想为什么国家会这个时候出台这么严厉的房地产政策?当然大家可能也听到,市场上有一种声音,我不是非常赞同,但是有一种比较大的声音说,现在国家面临贸易摩擦,甚至有人说已经进入金融战了,在这种背景下,中国的制造业会面临很大的挑战。房地产价格这么高,把成本全面提升了,如果又在贸易战的背景下,制造业怎么办?所以有人提到这一点,房地产和制造业要选择一个,你不把房价压下来,制造业成本就下不去,这是一种声音。

在北京的政策讨论当中,这种声音越来越多,当然它未必会成为国家最终的一个选择,但是很明显的是对房地产高昂的价格大家的担心很大,包括刚才洪灏提到深圳的这个情况,价格跟收入的扭曲。

现在居民部门的负债率超过了50%,而且它的增长速度非常快,大部分都是房贷。中国居民部门的负债率跟国际上比好像还低一点,发达国家平均水平是70%,美国达到了百分之八九十,但是我们看跟我们差不多的新兴市场的居民负债,都不到50%,比我们要低10%左右,所以我们的负债率其实是相当高的。

消费现在也面临下行的压力,6月份最新的数据,表面上好像比5月份有所改善,但主要是汽车,因为有国六标准的影响,很多汽车厂商在6月底拼命打折销售国五标准的汽车。其实如果把汽车排除,我们看到零售增速是下行的。而且我发现很有意思的一点,6月份和5月份比,除了汽车,还有一个是化妆品大幅上升。美国有一个理论,叫口红效应,经济下行的时候,口红的销售会特别好。

现在房企发债的量还是很大的,去年放松了一下之后,发债量大幅上扬,而且是AA级发行量最大,现在这一块肯定是要受很大的限制,发债、信托、银行贷款都会受很大的限制。

现在看起来中央的决心还是很大的,我们看到所有的应对贸易战、应对房地产收紧,还是宽财政,减税降费,然后是宽货币,其实货币政策源头上是很宽的,就是对房地产卡得严。还有就是防风险,把房地产放在防风险这一块,可想而知现在政策是不会放松的。

我也用大数据做了一些人口迁移的研究,我发现很有意思的是,二线和四线现在成为中国人口流入最多的区域,而且我发现一线和各城市之间的人口迁移是最活跃的,二线和三线之间的人口迁移是最不活跃的,很少二线的人跑到三线去,他要么跑到一线去,要么跑到四线去,三线的人也很少跑到二线去,他要么跑到一线去,要么也跑到四五线去,这是很有意思的研究,通过大数据看到人口在不同城市之间的流动。

我们看到强二线对人口吸附力最强的是一线城市,现在一线的人大量流到强二线去,一般的二线也流到强二线。但是强二线有些人口就流到了三四线城市。四线城市吸引到一线城市的人口是最多的,而且一线城市对所有的二线、三线、四线、五线都是净流出,这个情况很有意思,跟我们看到的国家统计局的数据还是不一样,我看到的是一线城市的人口现在在全面的净流出。

举个例子,东莞吸附的最多的就是深圳流过来的,北京是在向全国输送人才,特别是北京流到廊坊的人特别多,除了去上海、深圳和广州之外,去廊坊得最多。

这都是一些初步的研究,接下来我还会做深入的研究,我猜想是不是经济比较差的时候,大城市产业收缩,人口向三四线人口流动。

我们研究了广州的人流到哪里去,我们发现广州人流到北京的最多,从北京流到广州的也最多,人口的交互也代表它的经济活动是非常密切的。广州流动到的第二位就是深圳,之后是佛山、茂名、清远,全部是广东的城市,说明它对广东省内的辐射很强,但是它对全国的辐射相对就弱了一点。

但是深圳和上海很像,北京基本上都是和一线城市在交互,上海、深圳都是和周边的城市交互,比如说上海周边的苏州、南通、南京,深圳主要是辐射珠三角其他的城市。但是它还有其他的城市是辐射到全国的二线城市,比如说上海辐射到郑州、重庆、武汉、深圳。而深圳跟上海、重庆、武汉的交互很多,说明深圳对全国性的影响要高于广州,而广州对广东本省的影响很大。

最后看一下北京,北京也很明显,它其实没有周边都市圈的概念,十大城市中只有三个城市入围,而且都不是最前面,最前面是上海、广州、深圳,其他的都是二线的主流城市,比如说西安、重庆、武汉、成都,除此之外就是保定、天津和廊坊,它周边只有跟这三个城市互动,它还没有形成一个很明显的都市圈,而且也没有跟其它的大城市交互这么密切。

当然我还会研究大湾区里面所有城市之间的互动,我觉得现在这个关系是越来越密切了。

因为时间关系,我就分享到这里,谢谢大家。